Договорите представляват съвпадение на съдържанието на изразената воля на два или повече субекта, с което се цели пораждане, промяна или прекратяване на гражданскоправни последици. Особеното при сделките с недвижими имоти е, че те имат за предмет правото на собственост или други вещни права върху недвижими имоти (право на ползване, право на строеж или сервитут).

Възможните проблеми и усложнения по повод сключване на такива договори могат да бъдат прекалено разнообразни, за да бъдат изчерпателно анализирани в рамките на едно изложение. Все пак, с оглед на нашия практически опит, най-често срещаните проблеми, които възникват, са следните:

1.     Проблеми със собствеността

• Продавачът може изобщо да не е собственик на имота;

• Продавачът може да е съсобственик (да притежава идеална част от имота), сънаследник (починалото лице, фигуриращо в документа за собственост да има повече от един наследник) или имотът да е придобит на името на един от съпрузите по време на брак (при обикновен режим на имуществена общност);

• Имотът да е обременен с някакви тежести (възбрана, ипотека, учредено право на ползване или право на строеж);

• Правото на собственост на продавача да бъде оспорено с искова молба, вписана по партидата на имота.

Във всички тези случаи, консултация със специалист би спестила множество проблеми на купувача. За никого не е тайна, че съдебните производства с предмет вещни права върху недвижими имоти отнемат доста време и водят до известни разходи. Една навременна консултация може да предотврати възникването на всички тези неудобства.

2.     Предварителен договор

Същественото при предварителния договор е, че той съдържа съществените характеристики на предстоящия да бъде сключен окончателен договор и срок, в който това да се случи. Освен това, предварителният договор урежда и възможност за всяка от страните по него да иска обявяването му за окончателен по съдебен ред, ако в съответния срок страните не сключат такъв доброволно.
Предварителният договор създава, както предимства, така и съществени рискове за Вашите интереси. В голяма част от предварителните договори за прехвърляне на собственост върху недвижим имот се включва заплащането на определена сума като задатък, а понякога се уреждат и изрични неустойки.
С оглед на това, от особено значение за всяка от страните е да се консултира с юрист, преди да сключи предварителен договор. Използването на готови бланки от интернет, без да се отчита конкретиката на Вашия случай и да бъде защитен интересът Ви, може да доведе до множество проблеми в бъдеще.

3.     Какъв договор да бъде избран в конкретния случай

Много често се случва да се сключват договори с близки хора или роднини и клиентите да не са сигурни какъв договор да изберат:

• покупко-продажба;

• договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане;

• дарение;

• евентуално делба (при съсобственост);

• или друг вид договор.

Между всички тези договори съществуват множество разлики в правния им режим, които трябва да Ви бъдат разяснени в контекста на Вашата конкретна ситуация, за да бъде надлежно защитен Вашият интерес в бъдеще.
Освен това, може да е налице и немалка разлика в евентуалните разходи, свързани със сключване на договора (нотариални такси и местен данък за придобиване на имущество).

4.     Проблеми при снабдяването с всички необходими документи за сключване на договора

Понякога, за да сключите договор за прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижим имот, са Ви необходими различни документи, сред които попада следния неизчерпателен списък:

• заверен препис от документа за собственост;

• комбинирана скица;

• удостоверение за идентичност на адрес;

• удостоверение за търпимост на сграда;

• кадастрална схема и/или скица;

• данъчна оценка;

• удостоверение за наследници;

• и други.

Снабдяването с всички тези документи може да отнеме значително време на човек, който не е запознат със съответните процедури. От друга страна, човек с опит в материята може да се сдобие с изискуемите документи в значително по-кратък срок и да Ви спести множество затруднения и допълнителни разходи.

5.     Преговори с насрещната страна по сделката

Преговорите с насрещната страна относно условията, при които да се сключи договора, поначало трябва да са придружени от взаимни компромиси и отстъпки, за да се достигне до резултат, изгоден и за двете страни. Предвид опита ни в тази материя, считаме, че можем да Ви бъдем полезни, както със съвети, така и с пряка комуникация от Ваше име с насрещната страна.